(09.01.2008)

Вторая половина 2007 года и начало 2008 года ознаменовались глубокими изменениями на екатеринбургском рынке недвижимости. Разные эксперты по-разному оценивают происходящие процессы. Однако неоспоримо одно — современные условия требуют поиска новых подходов как в работе с покупателями, так и в работе с продавцами. Одним наиболее перспективных вариантов является аукцион по продаже жилой и коммерческой недвижимости, который состоится 18 февраля во Дворце культуры железнодорожников. Откуда появилась такая идея и как она будет реализована на практике — за ответами на эти вопросы мы обратились к организатору предстоящих торгов, главе Аукционного Дома «СИМИКО» Илье Симкину.

— Илья Леонидович, как появилась мысль о проведении аукциона по недвижимости?

— Идея родилась еще летом. Ко мне обратился знакомый, желавший быстро продать квартиру — он переезжал в другой город, и ему нужно было там покупать какое-то жилье. В тот момент количество предложений по квартирам в Екатеринбурге превышало спрос, многие объекты продавались по нескольку месяцев подряд. Поэтому чтобы продать квартиру моего знакомого пришлось скинуть 20% от ее рыночной цены, и тогда объект ушел практически мгновенно. В тот момент мне в голову пришла простая мысль — раз есть люди, которым нужны достаточно срочно деньги и они готовы продавать свою недвижимость со скидкой, так почему бы не реализовывать подобные объекты через аукционы. И срок продажи сократится, и деньги за объект в ходе торгов можно будет выручить практически равные рыночным расценкам. К тому же всегда найдутся люди, готовые купить недвижимость по более низкой цене.

Стагнация на рынке недвижимости и начавшееся снижение цен на многие объекты только убедили меня в верности собственной идеи. По сути, со времени дефолта, то есть впервые за 10 лет, на рынке недвижимости наблюдается ситуация, когда хозяином на рынке стал покупатель. Многие из риэлтеров не совсем понимают, что сейчас делать и во многих агентствах недвижимости сейчас кризис — кто-то вообще не знает как продавать недвижимость в таких условиях и огромная часть объектов не продается по несколько месяцев. Изменить ситуацию помогут аукционы.

— Кто, по-вашему мнению, сможет принять участие в этих торгах?

— Естественно, что все участники аукциона подразделяются на две основные группы — продавцы и покупатели. В первом случае к участию в аукционе приглашаются все собственники объектов недвижимости, либо же их представители. Это могут быть застройщики, пытающиеся продать «первичную застройку», это могут быть владельцы офисов, торговых, складских и производственных помещений, это могут быть собственники квартир, коттеджей, частных домов, земельных участков, гаражей. В конце концов, это могут быть лица обладающие правами на заложенное недвижимое имущество, например банки, забравшие имущество у своих должников. В качестве же потенциальных покупателей могут выступить любые граждане или организации, обладающие достаточными финансовыми средствами для покупки тех или иных объектов недвижимости.

— Как же можно будет стать участником аукциона, и сколько это будет стоить?

— Участником аукциона можно стать только заявившись на него. Эта процедура опять же для продавцов и покупателей имеет различия. Продавец должен будет не позже чем за 2 недели до начала аукциона заявить в любой форме о намерении продать на торгах объект недвижимости. После этого будет производиться независимая экспертиза этого самого объекта. На этот вид работ владельцам жилой недвижимости придется предусмотреть порядка 2,5 тысяч рублей, владельцам коммерческой — 5-7 тысяч рублей. При экспертизе будет проверена юридическая «чистота» объекта — у покупателей не должно потом возникнуть никаких проблем с его оформлением в собственность, а также будет определена рыночная стоимость объекта и стартовая его стоимости для аукциона. Вторая будет отличаться от первой в среднем на 15-20% в меньшую сторону. В том случае, если продавец будет согласен с этим условием, с ним будет заключен договор о продаже объекта недвижимости через торги. При этом с продавца будет взято обязательство — не продавать выставленный на аукцион объект до его проведения. После продажи объекта через аукцион с продавца будет взят 1% от суммы сделки и 2% от разницы между аукционной ценой (той по которой объект был выставлен) и ценой его продажи.

Человек, планирующий недвижимость на аукционе приобрести, должен будет перечислить определенную сумму на специальный банковский счет. Этот платеж станет гарантией нормального поведения покупателя на самом аукционе. И после проведения торгов, если человек или организация не приобретут какого либо объекта, будет им возвращен. Если недвижимость будет приобретена, то эта сумма поступит продавцу в качестве авансового платежа.

— Как будет проходить сам аукцион?

Аукцион будет проводиться в соответствии с требованиями российского законодательства к проведению торгов. В этом плане в нашей стране взаимоотношения покупателей, продавцов и аукционера прописаны достаточно четко и подробно. Стоит отметить, что в соответствии с этими же правилами проводятся, например аукционы по продаже земельных участков в администрации Екатеринбурга.

Наш аукцион будет проводиться в один день, но в два этапа. На первую серию торгов будут выставлены объекты коммерческой недвижимости, на вторую — жилая недвижимость, земельные участки, гаражи. В отличие от городских торгов, где потенциальные покупатели заявляются на каждый лот отдельно, у нас покупатели получат право заявиться на какую-либо из серий, либо на обе сразу. Это так называемая «американская система проведения аукционов», когда человек получает возможность поучаствовать во всех торгах.

Все участники аукциона заранее получат буклеты с подробным техническим описанием объектов и их фотографиями. В рамках проведения самих торгов ведущий аукциона объявит правила проведения торгов, после этого даст краткое словесное описание лота, его стартовую цену и аукционный шаг. В этот момент на экране будет демонстрироваться иллюстративный материал с видами объекта. По завершению презентации начнется непосредственный торг. Победителем будет признан тот, кто даст большую цену за тот или иной объект. После этого этот человек, представители нашего аукционного дома и продавца подпишут протокол — документ, по которому в течение недели продавец и покупатель завершат сделку по купле-продаже приобретенной на торгах недвижимости.

— В чем же все-таки преимущества аукциона?

— Преимуществ у такой формы торговли недвижимостью сразу несколько. Во-первых, мы работаем без риэлтеров — продавец и покупатель получат возможность пообщаться во время знакомства с выставленным на торги объектом. При этом продавцу все же не выгодно будет продать этот объект помимо аукциона. Во-вторых, процент который мы берем, будет намного ниже, чем тот, что берут риэлтеры. Ведь сейчас агентства недвижимости берут в среднем от 3 до 5% от суммы сделки. В-третьих, аукцион это возможность продать объект в короткие сроки. Это полезно тем же клиентам банков, которые не имеют возможности рассчитаться в срок по кредитам. Это полезно и покупателям, которые уже через неделю после аукциона смогут заехать в квартиру или офис. Ведь на аукцион будут выставлены объекты, которые уже готовы к продаже. Это коренное отличие от практики тех же агентств недвижимости, специалисты которых зачастую начинают подготовку документов к сделке только после того как покупатель вносит аванс за объект.

Добавлю, что сам аукцион позволит приблизить реальную цену объекта к продажной. В том случае если объект переоценен, мы предусмотрели снижение цены в ходе торгов. Если объект будет ликвидным, то его цена наоборот будет повышаться — он будет продан по оптимальной цене.

— На ваш взгляд, какие объекты будут пользоваться успехом на предстоящем аукционе?

— Думаю, что среди объектов жилой недвижимости наибольшим успехом на нашем аукционе будут пользоваться квартиры стандартной планировки — всевозможные «хрущевки», «брежневки», «улучшенки». Люди, которые их стремятся купить хорошо знают тип этой квартиры и понимая, что на аукционе она может им достаться по более дешевой цене будут закрывать на некоторые вещи, как, например местоположение дома. Сэкономленные же деньги они смогут потом вложить в ремонт приобретенной квартиры. Тем более, что спрос на такое типовое жилье явно больше, чем на нестандартные объекты. Также на аукционе будут хорошо продаваться объекты долевого строительства, которые некоторые застройщики захотят гласно или не гласно (через доверенных лиц) продать, чтобы рассчитаться с какими-то долгами. Ведь все застройщики сейчас используют кредиты, которые надо гасить в срок, помимо этого есть большой объем других необходимых платежей. Наверняка застройщики захотят что-то продать, но естественно в единичном размере, чтобы сильно не портить себе рынок.

Что касается коммерческой недвижимости, то думаю, успехом на аукционе будут пользоваться офисные помещения. К ним покупатель предъявляет меньшие требования, нежели к той же торговой недвижимости. Для человека при покупке офисной недвижимости важен небольшой список характеристик: район, площадь, тип административного здания, наличие отдельного входа.

— Планируете ли вы проводить аукционы по недвижимости и дальше?

— То, насколько востребована такая форма купли-продажи недвижимости, покажут первые торги. Однако по нашим расчетам они будут иметь определенную популярность, и мы не планируем останавливаться на достигнутом. Думаю, что неплохо с аукционов можно продавать земельные участки, гаражи, коттеджи. В последующем мы намерены серьезно поработать и в этом секторе. Считаю, что у нашей команды все получится.

© Игорь Красновский, АПИ

http://www.apiural.ru/interview/?art=39025