Частные аукционы: для кого? (24.12.2007)

В Екатеринбурге пройдет первый частный аукцион по продаже недвижимости. Проведение такого рода мероприятия - это некая попытка составить конкуренцию агентствам недвижимости. О том, в чем привлекательность таких аукционов, кто будет в них участвовать и чего ждать от таких аукционов в будущем рассказал "Домострою" глава компании-организатора "Аукционный дом "СИМИКО" Илья Симкин.

Вопрос: Кто сможет участвовать в данных аукционах?

Илья Симкин: Пока уместнее было бы говорить не об аукционах, а о первом в Екатеринбурге аукционе по продаже недвижимости. Ведь только в том случае, если такая форма проведения операций по купле-продажи недвижимого имущества станет интересна жителям региона, можно будет говорить о серийности в проведении аукционов.

Что касается первого аукциона, то его участников необходимо, как и участников любого другого аукциона, подразделять на две основные группы. Собственно те, кто продает недвижимость, и те, кто ее покупает. В первом случае к участию в аукционе приглашаются все собственники объектов недвижимости, либо же их представители. Это могут быть застройщики, пытающиеся продать "первичку". Это могут быть владельцы офисов, торговых, складских и производственных помещений. Это могут быть собственники квартир, коттеджей, частных домов, земельных участков гаражей. В конце концов, это могут быть лица обладающие правами на заложенное недвижимое имущество, которым перешло оно перешло от должников. В качестве потенциальных покупателей могут выступить любые граждане или организации, обладающие достаточными финансовыми средствами для покупки тех или иных объектов недвижимости.

Вопрос: Какова процедура подачи заявки на участие?

Илья Симкин: Процедура подачи заявки на участие в аукционе опять же будет различаться для продавцов и покупателей. Продавец должен не позже чем за две недели до начала аукциона заявить о намерении продать на торгах объект недвижимости. После этого происходит экспертная оценка этого самого объекта, точнее его рыночной стоимости и стартовой стоимости объекта для аукциона – вторая будет отличаться от первой в среднем на 15-20% в меньшую сторону. В том случае, если продавец согласится с этим условием, с ним будет заключен договор о продаже объекта недвижимости через торги. При этом с него возьмут обязательство – не продавать выставленный на аукцион объект каким-либо иным способом.

Человек, планирующий недвижимость на аукционе приобрести, должен будет перечислить определенную сумму на специальный банковский счет. Этот платеж станет гарантией "нормального" поведения покупателя на самом аукционе. После проведения торгов, если человек или организация не приобретут какого либо объекта, деньги им вернут. Если недвижимость будет приобретена, то эта сумма поступит продавцу в качестве авансового платежа.

Вопрос: Как проходит сам аукцион?

Илья Симкин: Аукцион будет проводиться в соответствии с требованиями российского законодательства к проведению торгов. В нашей стране взаимоотношения покупателей, продавцов и аукциониста прописаны достаточно четко и подробно. Стоит отметить, что в соответствии с этими же правилами проводятся, например аукционы по продаже земельных участков в администрации Екатеринбурга.

Наш аукцион будет проводиться в один день, но в два этапа. На первую серию торгов будут выставлены объекты коммерческой недвижимости, на вторую – жилая недвижимость, земельные участки, гаражи. В отличие от городских торгов, где потенциальные покупатели заявляются на каждый лот отдельно, у нас покупатели получат право заявиться на какую-либо из серий, либо на весь аукцион сразу. Это так называемая "американская система проведения аукционов", когда человек получает возможность поучаствовать во всех торгах.

Вопрос: Как будут представляться лоты?

Илья Симкин: Представление объекта или лота – достаточно традиционная операция. Во-первых, все участники аукциона заранее получат буклеты с подробным техническим описанием объектов и их фотографиями. Во-вторых, в рамках проведения самих торгов ведущий аукциона объявит правила проведения торгов, после этого даст краткое словесное описание лота, его стартовую цену и аукционный шаг. В этот момент на широком экране покупателям продемонстрируют иллюстративный материал с видами объекта. По завершению презентации начнется непосредственный торг.

Вопрос: Каков процент сбора. За счет чего его стало возможно сделать небольшим?
Илья Симкин: Стоит понимать, что по разным объектам недвижимости, будь то коммерческая, либо жилая недвижимость, процент сбора будет несколько различаться. Однако в среднем он не будет превышать 1% от аукционной стоимости объекта. Это действительно намного ниже, чем процент, который взимают риэлтеры за сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости.

Такая достаточно низкая цена объясняется несколькими основными причинами. Прежде всего, тем, что на аукцион будет выставлено достаточно большое количество объектов. То есть, затраты на проведение такой операции по купле-продаже недвижимости в расчете на один объект будет значительно ниже. Кроме того, это мероприятие проводится под эгидой Некоммерческого партнерства "Уральская палата готового бизнеса" и изначально преследовалась цель создания нового инструмента по совершению сделок по купле-продаже недвижимости, а никак не извлечение из торгов баснословных прибылей. Расчет сделан на то, чтобы доходы от мероприятия лишь покрыли расходы на его проведение.

Вопрос: В чем привлекательность аукциона для продавцов и для покупателей?

Илья Симкин: Для продавцов аукцион привлекателен тем, что они получают реальную возможность в условиях наметившейся стагнации рынка недвижимости достаточно быстро продать объекты практически по их рыночной цене. Ведь по целому ряду объектов в ходе проведения торгов цена явно не останется на стартовом уровне. Для покупателя также просматривается несколько преимуществ. Это и возможность по одновременному выбору из целого ряда объектов. Это и шанс купить выбранную квартиру или офис по цене все же несколько меньшей ее рыночной стоимости. Ну и, в конце концов, это достаточно быстрое завершение сделки после проведения аукциона. Ведь все выставляемые объекты будут уже подготовлены к продаже.

Вопрос: Цена лотов, как было указано - ниже рыночной. Не поднимется ли она все равно выше в результате торгов?

Илья Симкин: Конечно определенные опасения, что в ходе аукциона цена на выставленный лот превысит рыночные показатели, могут возникать. Однако мы полагаем, что торги даже по самым "лакомым" объектам цены все же не превысят среднерыночных — вряд ли кто-то захочет платить больше. В итоге торги будут останавливаться на уровне, следующий шаг после которого уже будет превышать среднерыночные расценки.

Вопрос: Сколько лотов ожидается выставить и продать на первом аукционе?

Илья Симкин: Такую цифру определить сейчас сложно даже весьма приблизительно. По нашим подсчетам цифра будет приближаться к 100 объектам. Ведь уже сейчас специалисты "Аукционного дома "СИМИКО" ведут переговоры по 50 объектам, которые могут быть потенциально выставлены на торги. Причем примерно половина из них это коммерческая недвижимость, а половина — жилая. И это лишь начало. Думаю, что уже к середине января мы будем оперировать гораздо большими цифрами выставляемых на торги объектов.

Вопрос: Как Вы считаете, не станут ли крупные компании выкупать жилье "оптом", лишая возможности его приобретения на аукционе обычных граждан?

Илья Симкин: Теоретически такую возможность исключать нельзя, особенно в части более "вкусной" коммерческой недвижимости. Но нам все же не кажется, что эта возможность очень реальна. Уж больно для этого неподходящая конъюнктура рынка. Если один – два года назад цены на недвижимость в Екатеринбурге росли просто бешенными темпами, и приобретение объектов многими рассматривалось как выгодное вложение, то сейчас, когда рынок замер, по крайней мере растет далеко не так бурно, большого смысла скупать объекты не просматривается. Думаю, что в первом аукционе на равных смогут поучаствовать как крупные компании или финансовые структуры, так и простые граждане. Мы ведь изначально преследуем цель — создать очень демократичный инструмент совершения сделок по купле-продаже недвижимости.