Торги — «новый-старый» инструмент на рынке екатеринбургской недвижимости (28.12.2007)

Около двух месяцев осталось до того момента, как в Екатеринбурге состоится частный аукцион по продаже коммерческой и жилой недвижимости. Его организатором выступил «Аукционный дом «СИМИКО» и по признанию многих экспертов в современных условиях развития екатеринбургского рынка недвижимости он будет иметь весьма значительный успех. Тем более, что такой инструмент совершения сделок по купле-продаже недвижимости как торги был очень популярен на заре становления екатеринбургского рынка риэлтерских услуг.

Как рассказал АПИ исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев: «Екатеринбургский рынок недвижимости вообще начинался с аукционов. По большому счету все первые агентства недвижимости выросли из аукционных домов. В самом начале 90-х годов аукционы проводила компании «Эркас» и «Купе». В те годы с аукционов продавались частные дома и кооперативные квартиры, так как других объектов недвижимости на тот момент в стране в целом и в городе в частности в свободной продаже просто не было».

После ужесточения системы налогообложения для организаторов торгов екатеринбургские Аукционные дома стали превращаться в привычные агентства недвижимости. Уже к 1993 году, по словам Рустема Галеева, все агентства недвижимости города занимались комиссионной продажей — то чем они занимаются и по сей день — продали по большому счету не недвижимость, а свои услуги.
Вместе с тем аукционы как форма реализации недвижимого имущества себя далеко еще не изжили. Вот уже на протяжении нескольких лет в Екатеринбурге под эгидой администрации города проводятся торги по земле. Правда на торги выставляется только право на заключение договора аренды земельного участка — то есть продаются так называемые «землеотводы». Но за тем, кто приобрел такой землеотвод остается и другое право — приватизировать позже этот участок. Этим активно пользуются граждане, выкупающие право аренды на участки под индивидуальное жилищное строительство.

По большому счету аукционы на данный момент являются единственным честным и демократичным способом по приобретению того или иного имущества — претендовать на покупку может любой желающий, при этом исключена возможность каких либо махинаций со стороны продавца или его представителей.

В чем же состоит основной замысел аукциона, который будет проводиться 18 декабря в екатеринбургском Дворце культуры железнодорожников?

Глава «Аукционного дома «СИМИКО» Илья Симкин рассказал, что идея провести аукцион по продаже жилой и коммерческой недвижимости в Екатеринбурге пришла к нему летом этого года, когда один из знакомых, отправлявшийся в другой город, попросил Илью Леонидовича помочь со скорейшей продажей его квартиры. «Человеку надо было срочно покупать жилье там, куда он переезжал. А в Екатеринбурге на тот момент рынок находился в стагнации — продаваемые квартиры могли «стоять» по нескольку месяцев. Единственным выходом из данной ситуации было снижение цены на выставленный объект примерно на 20%»,— пояснил Илья Симкин.
Квартира была продана в минимальные сроки, а в голове у организатора этой продажи родилась идея: раз в условиях стагнации рынка недвижимости в Екатеринбурге есть люди, готовые продать объекты быстро и со скидкой, и есть люди, которые готовы купить недвижимость за цену меньшую рыночной, то почему же не провести торги. Участвующие в них продавцы смогли бы быстро получить нужные им деньги, а у покупателей появился бы реальный шанс купить недвижимость подешевле.
И спустя всего несколько месяцев задумка начала приобретать все более реальные очертания. Способствовала этому и общая ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга. На недавней пресс-конференции генеральный директор НП «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев отметил, что на сегодняшний день спрос на рынке недвижимости сравнялся с предложением. Хотя в следующем году цены на жилые и коммерческие объекты, по прогнозам главы НП «Атомстройкомплекс», продолжат расти — как минимум на инфляционную составляющую. Жилье бизнес-класса и выше будет дорожать еще быстрее, поскольку подходящих площадок в центре осталось мало. Тем более, что стоимость строительных материалов, электроэнергии и подключения объектов к сетям также будет в 2008 году повышаться.
По мнению целого ряда экспертов, предстоящий в феврале аукцион может иметь успех, если его организаторы грамотно учтут все «узкие места» рынка недвижимости и правильно разработают условия его проведения. Как отметил Рустем Галлеев, провести аукцион можно было еще в прошлом году. «Тогда в условиях резкого роста рынка недвижимости по сути даже происходило некое подобие торгов. В отдельных случаях — продавец объекта начинал выбирать из двух-трех покупателей того, кто предложит более выгодные условия или более высокую цену»,— отметил исполнительный директор УПН.

В настоящий момент, по его мнению, спросом на аукционе могут пользоваться современные офисы класса «В» и элитное жилье, спрос на которые по прежнему достаточно велик. «Аукционы по продаже элитного жилья с успехом проводились в прошлом году в Омске»,— отметил Рустем Галеев.

Между тем глава «Аукционного дома «СИМИКО» отмечает, что помимо офисов, успехом будут пользоваться и квартиры типовой планировки. «Типовые квартиры — массовый продукт. Соответственно спрос на него априори выше, чем на элитное жилье. К тому же если такие объекты будут выставлены со скидкой, а именно так и будет происходить на наших торгах, многие потенциальные покупатели заинтересуются таким выгодным предложением и шансов продать такие объекты будет значительно больше. По многим объектам коммерческой недвижимости напротив занижать начальную цену для аукциона не потребуется — спрос на них будет и так достаточно большим»,— подчеркнул Илья Симкин.

Главное сейчас для организаторов тщательно учесть все «узкие» места настоящего состояния на рынке недвижимости и правильно разработать правила проведения торгов.

Заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин отметил, что теоретически подобные аукционы могут быть одним из инструментов реализации залогового недвижимого имущества банковских должников. «В больше степени это касается объектов коммерческой недвижимости — страх потерять их ниже, чем страх лишиться квартиры. Должник может по согласованию с банком выставить свой объект на аукцион и не только рассчитаться по кредиту, но и получить определенную прибыль. Благо конъюнктура рынка этому способствует»,— отметил Евгений Болотин. Тем более, что если «дотянуть» дело до суда, то недвижимость все равно будет продаваться через аукцион, но уже через государственный.

Насколько же оказались оправданы ожидания организаторов аукциона — покажет самое ближайшее будущее.